施工变更顺序:项目成功的过程和最佳实践

在建筑中，更改订单指增加或减少工作、改变设计、修改进度、修改价格或以其他方式偏离原项目的协议文件。

在此变更订单的上下文中，业主和总承包商(或总承包商和分包商)就特定的范围变更达成一致，并将详细信息记录在变更订单文件中。构造变更令表示对原合同，它定义了项目的工作范围，并参考了计划、图纸和规范。

施工中的变更订单是非常常见的，几乎在每个商业和公共项目中都会发生。尽管如此，您的目标应该是尽可能地避免它们，因为更改订单可能会导致延迟和更高的成本。

建设计划的改变往往只会对一方产生负面影响。例如，业主可能会错过新建筑的开放目标日期，或者承包商可能最终不得不使用更昂贵的材料而没有获得额外的补偿。

许多不同的情况可能需要更改订单:例如，承包商可能会发现现场土壤条件比设计师最初认为的更不稳定。这种差异将不可避免地导致您改变方法，并且可能需要更多的工作、时间和材料。

另一个例子:在承包商安装了照明设备后，业主可能决定升级这些设备的照明。为了使这种变化形式化，承包商会写一份变更订单，说明移除原有的固定装置，并购买和安装新的固定装置。

这样的变化会引起摩擦，分歧会破坏工作关系。

“变更令纠纷会对一个项目产生深远的影响，尤其是当双方对变更令产生争议时，你停止了工作，”加州奥兰治的建筑律师科林·麦卡锡(Colin McCarthy)说Lanak & Hanna．“如果不能及时解决，变更订单纠纷往往会导致项目延误，并给双方带来额外的成本。”

变更订单应该包含对变更和新术语的非常详细的描述。它还应该包括其他信息，如新的价格，项目的名称和地址，业主的名字，等等。

至少，所有更改订单表单都应确定以下内容:

• 项目名称和地址
• 船主姓名
• 请求更改的人的姓名和电话号码
• 对计划工作的完整描述
• 更改的价格(包括成本细目和总额)
• 所有必要代表的签名
• 业主(如为住宅项目)或其他相关第三方的签名
• 所有必要的代表(和其他相关第三方)签署变更令的日期
• 修改后的项目完成日期

因为变更订单会对建设项目的成本和盈利能力产生重大影响，所有相关方都必须遵循标准化的变更订单流程，并确保不忽略任何步骤。

以下是起草变更订单时应遵循的步骤:

1.使用标准流程(包括模板)来确保一致性:您可以通过阅读找到所有用途的可下载的施工更改订单模板“自由更改订单表格和模板的完整收集。”下面，您将看到一个变更订单摘要的好例子。它包括所有相关信息的部分，例如必要变更的描述、支持文档和变更的规范。

下载施工变更订单请求模板

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2.与其他持份者会面:在将更改记录在表单上之前，将所有者、承包商和分包商聚集在一起讨论更改。试着就变更将如何影响成本和进度达成一致。(记住，口头协议不具有法律约束力，所以不要依赖与工头的对话。)

3.定义变更:使用您的更改订单表单，总结修改。包括有关变更的细节，材料或技术的任何修改，变更的原因，以及任何新的规范。一定要提交表格。

4.澄清对预算和进度的影响。确保文档清楚地阐明了变更所需的成本和时间方面的任何变更。同时，说明变更将如何影响项目的整体价格和时间表。如果前一种或后一种没有变化，也要说清楚。

5.向另一方呈递:如果你们已经同意了变更的条款，那么就简单地把变更单提交给合同，这样就可以正式地将文件添加到合同中。

6.必要时进行更多谈判如果双方尚未就如何转换成美元和天数达成一致，则需要进一步谈判。这些讨论可能涉及高级项目经理、财务主管和建筑律师。如果贵方仍不能同意，承包商可能不得不继续工作，但保留在工程结束时要求赔偿的权利。

7.签字:一旦达成共识，确认变更订单文档准确地反映了最终协议，并通过让各方在文档上签名来授权变更。注意:如果你不能达成共识，你仍然必须执行工作(在项目结束前不接受额外的补偿)，如果合同语言包含这样的命令。

8.核实对项目的影响:根据需要调整整个项目时间表，并确保您更新了所有依赖项(在与变更订单相关的工作结束之前不能开始的其他工作)，并确定任何冲突。

9.与所有利益相关者沟通:与所有项目参与者分享变更细节，包括现场经理、工头和分包商。

10.做好记录:保留所有文件，并保留发票/付款、争议或审计的施工变更订单日志。税法等可能会要求你将这些文件保存一段时间(几年到十年以上，取决于你的位置以及你的建筑是否是政府项目)。您可以找到一个可下载的模板，用于跟踪施工文件，承包商进度报告等“Excel施工管理模板。”

在确定施工变更订单的价格时，需要考虑三种类型的成本:直接成本、间接成本和相应成本。您可以使用向前或向后的方法来计算这些成本(下面将详细描述)。

研究发现，在重大项目上，变更订单的成本通常占合同价值的10%到15%．此外，这些研究表明更多的变化意味着任何地方的生产率都会下降10%到30%ob欧宝娱乐app手机下载．

此外，时间可能对变更订单的成本产生巨大影响。例如，在构建过程的早期(在工作人员开始对有问题的项目进行工作之前)请求变更令不会像在团队开始或完成工作后请求变更那样花费您的成本。此外，如果团队已经完成了与所讨论的项目相关的后续工作，那么订单的成本甚至会更高。在最后一个场景中，变更将要求您重做团队已经安装的项目(以及所有相关的项目)，从而产生额外成本的连锁反应。

在任何变更订单建议的情况下，承包商应该详细列出他们的价格。当你向业主提交一份一次性提案时，你剥夺了他们做以下事情的透明度:了解成本背后的原因;确保没有隐性成本，并确认订单的利润空间不超过合同。

施工变更订单经常是诉讼的主题，通常是由于承包商和业主之间在变更是否需要修改补偿或时间表，或者这种变更是否已经包含在原始合同中存在分歧。

根据《Arcadis 2020年全球建筑纠纷报告》全球建筑纠纷的平均价值为3070万美元，这些纠纷的平均持续时间为15个月．因此，业主和建筑商都有强烈的动机去了解通常引起纠纷的问题，以便他们能够设法避免这些问题。

这些纠纷的根源往往在于合同和投标文件本身的内容，因为这些内容的性质在双方签署时并不明显。当你从一开始就没有清楚地表达项目的某些方面时，你经常会发现你最初的计划、设计、规格等需要更改。

以下是施工变更订单相关纠纷的一些常见原因:

• 不完整的设计:当计划和规范包含错误、不一致或细节不足时，承包商可能无法准确地为工作定价或完全执行工作。例如规范之间的不一致，例如初始和最终完成时间表之间的不一致。
• 设计协调性差:架构师、工程师和顾问可能各自假设另一方正在处理工作的某些方面，因此计划中的差距就出现了。或者，双方的设计可能相互冲突，使承包商无法确定意图或解决问题。
• 规范问题:规范问题通常源于使用样板语言、未能考虑制造商之间的规范差异、使用过时的规范以及列出与市场上的产品不匹配的组件需求。ob欧宝娱乐app手机下载
• 计划加速或延迟:在施工开始后，业主可能会决定他们需要更早的完工日期，但可能会觉得这样的加速不应该产生额外的成本。相反，承包商可能无法在最后期限前完成，但仍以特殊情况为理由要求同样的赔偿。
• 披露不足和未知条件:无论是由于故意不披露还是诚实的事先不知道，在工作进行后发现问题都可能导致欺诈索赔。例如，承包商或业主在投标时可能没有意识到恶劣的地下条件。或者，可能有一方知道，但选择不披露这些信息。
• 业主方面的变更:合同通常允许业主进行变更，只要他们补偿承包商增加的成本。然而，有时，这些变化会成为争议的基础:业主可能会争辩说，这些变化不能证明额外的补偿是正当的，而承包商可能会提出相反的意见。
• 不公平的限制:当政府或其他公共项目的设计和施工文件对承包商施加不公平的限制时，就会出现这种现象。此类违规行为包括要求承包商使用专有选项或限制承包商的供应来源。
• 不成文的订单:尽管对于承包商来说，在合同条款中包含要求就任何修订或额外工作实际编写变更单的条款是至关重要的，但现场条件、紧急情况或简单的疏忽都可能使遵循这一步骤变得困难。如果你只接受口头命令，你就有放弃某些合同权利的风险。
  
  “要求书面变更令保护承包商和业主免受未来纠纷的影响，”休斯敦诉讼律师Robert Burford解释道Burford佩里．“合同条款要求任何变更命令必须是书面的，这是可执行的。因此，对于承包商来说，在其原始合同中包含此类条款是最佳实践。承包商还必须要求在整个施工过程中遵守这些规定，否则就有可能放弃这些规定。”
  
  然而，律师凯文·邦纳，诉讼和建筑专家Fennemore他说，许多法院不会对为项目增加价值的承包商执行这一规定:“例如，如果法院发现业主主动放弃或取消了书面变更令要求，因为他们决定需要更改和/或口头指导工作，那么法院可能不会对承包商执行这样的规定。”“为了避免意外和纠纷，业主和承包商应努力定期沟通，并以书面形式记录所有变更，包括变更将如何影响合同价格和完工时间。”

虽然每个项目都是独特的，但遵循最佳实践可以最大限度地减少与施工变更订单有关的各种问题。这些问题包括对成本和范围的分歧。

以下是该领域顶级专家的一些最佳实践:

• 使合同条款公平、清晰:在文件中明确、详细地定义项目范围，可以防止变更订单纠纷。确保条款公平对于避免此类纠纷也至关重要。许多大型业主和开发商都在争取优先合同，限制他们在支付变更费用方面的责任，这正是承包商必须努力争取合同语言清晰和公平的原因。此外，由于许多法院不愿执行他们认为不公平的条款，因此制定一份清晰、全面的合同至关重要。
  
  “避免变更订单纠纷的最好方法是积极主动，”美国律师事务所J.R. Skrabanek建议道汤普森&斯克拉巴内克在纽约。也就是说，从一开始就建立明确的变更订单条款和程序，对各方都是最好的。在项目进行的过程中，预先明确可以避免头痛。它还有助于协调各方对彼此和项目的期望。”
• 加入切合实际的变更顺序条款:确保变更订单授权子句是真实的。在这样的条款中，一方通常需要从不在现场甚至可能在不同时区的人那里获得授权。因此，如果出现对时间敏感的更改的需要，您应该包含标识辅助授权联系人的替代过程。使用这种条款既可以在不可预见的紧迫情况下向承包商付款，又可以保护业主免受过高费用的影响。
• 考虑保持和平的方法:延误和停工是变更订单纠纷的主要来源。而且，这些中断和暂停经常发生，因为大多数合同的付款条款迫使承包商执行变更，而不管他们的总体补偿如何。这种有利于业主的安排的必然结果是，承包商承受着巨大的财务压力——这种情绪氛围反过来又常常导致纠纷。您可以通过在合同中加入某些语言来减少此类问题的可能性:声明业主将支付施工期间发生的所有变更订单纠纷的指定百分比(例如一半);你还应该清楚地表明，双方保留对每个问题进行争议的权利。
• 商定部分定价标准:一旦业主与承包商达成协议，他们就放弃了接受其他承包商竞争性投标的权利。因此，承包商为变更订单设定自己的价格，这往往会导致业主指责价格欺诈。(在这种情况下，业主通常会怀疑承包商试图弥补项目其他部分的损失，或者试图通过更改订单来提高盈利能力。)为了避免此类纠纷，请确保在合同中包含以下信息:项目劳动力、利润、管理费用和加成率的详细进度表。
• 熟悉变更订单要求:在工作开始之前，重新审查合同，并了解变更订单的时间界限以及格式、内容和变更订单的批准过程的任何需求。及时处理变更订单。
• 在开始之前确定问题:在项目开始之前，一定要重新审视计划和规范，以解决任何含糊之处、错误、遗漏和冲突。此外，确保立即提交任何变更订单，因为在施工开始后这样做会增加成本超支、进度延迟以及业主和承包商之间摩擦的可能性。
  
  “在项目的前端花费额外的时间可以大大减少长期的变更订单。Lanak & Hanna的麦卡锡说:“利用这段时间仔细审视工作、图纸和细节，并确保承包商的投标清楚地包括或不包括某些项目。”
• 了解留置权和类似工具的工作原理:如果你是一个承包商，你不能解决变更订单的争议，你有很多法律选择。你有权使用机械的留置权(这使承包商和劳动者在没有收到付款的情况下对财产有担保权益)，停止通知，债券或保证索赔，只要你在规定的期限内这样做。时间表因司法管辖区而异。
  
  关于留置权的其他法律也因司法管辖区而异。有些州要求你向业主、贷款人和总承包商(如果适用)发出初步通知，说明你正在工作，以保留你的留置权。加州法律要求总承包商在首次提供材料和劳动力前20天提供留置权。
  
  一旦你有了机械师的留置权，你就有权发送留置权意向通知，如果业主支付延迟或未能支付全部。仅仅是发出这一通知的行为本身就可能促使付款。
  如果业主不付款，加州的总承包商可以在项目完成后的90天内，或者在业主提交竣工或停工通知(因其他原因如流行病而停工)后的60天内，向物业实际所在地的县记录机构提交机械师留置权。对于分包商，这一期限从60天缩短到30天。
  
  在变更订单纠纷中使用留置权的一个例子中，暖通空调分包商Dynamic Systems于2019年11月起诉总承包商Skanska USA Building Inc，索赔430万美元，声称纽约州一家县医疗设施的工作没有得到全额支付。Dynamic声称变更订单改变了工作范围，将其工作的价格从1780万美元提高到2250万美元。该公司表示，Skanska批准了所有变更订单，但尚未付款。在施工完成之前，Dynamic以610万美元的价格申请了公共改善留置权，Skanska用留置权解除保证金处理了这一申请，这样设施就可以开放了。在诉讼中，Dynamic要求法院维持留置权，并支付其费用和利息。
• 利用技术提高订单变更效率使用建设项目管理软件，起飞和估算软件，或建筑信息建模(BIM)工具，以自动化和简化变更订单创建和管理过程。
• 定期沟通:组织利益相关者会议在项目的开始、结束和整个生命周期，确保每个人都能跟上计划工作的速度。干系人包括业主/客户、总承包商和分包商。
• 引入新视角:保持同行或第三方对图纸，规格和其他重要文件的审查，以确保没有遗漏或错误。
• 保持组织:创建并使用图纸、规格和合同中需要的材料清单。
• 持续学习并提供培训:参加关于文档质量和开发的研讨会和培训，这样每个人都知道要遵循什么过程，要包含什么信息。
• 需要问责:不要在没有设定截止日期或预算限制的情况下提出或接受开放式的变更订单。
• 要求承包商和分包商提供文件:确保分包商提供清晰的时薪、材料成本和任何额外工作数量的文件。如果可能的话，让他们在工作过程中提供照片和视频。

施工变更有时争议太大，业主和承包商无法共同达成协议。在这种情况下，业主和建筑师可以编写一个施工变更指令这是他们强加给承包商的。

建筑师决定承包商对新工作范围的补偿，这可能是零。这招也叫强制账户工作．不出所料，施工变更指令经常损害当事人之间的关系，引起敌意，并导致诉讼。

承包商常常想知道在什么时候、什么情况下他们可以拒绝接受变更订单。的枢机变换说在极端情况下保护承包商:它认为，如果业主强行改变工作范围，承包商有权毁约。承包商必须证明这种改变是“根本性的改变”(项目的根本改变)——例如，如果一个业主雇佣了一个承包商来建造一个溜冰场，然后决定建造一个电影院。在这种情况下，承包商可以要求损害赔偿，而不是违约。

法院通常会认定这些基本变更是有效的，如果这些变更大大增加了承包商所需的工作量，显著改变了工作类型，并导致项目成本的重大变化。

“即使业主有权要求对作品进行修改，但也不是没有限制的。公司首席执行官、律师David Reischer指出:“根本性改变原则为承包商提供了防止越权的保护LegalAdvice.com．

在建设项目中，工程师起着主导作用。他们负责建筑结构的大量技术工作，包括设计关键的建筑系统，确定正确的施工方法，并确保工作符合质量标准。工程相关的变更经常导致订单变更。

以下是与工程相关的变更订单的主要原因:

• 燃料和材料成本调整:必须进行这些调整是变更订单的常见原因。然而，这些调整很难控制，因为燃料和材料的价格随市场波动。
• 合同中的错误和遗漏:在合同中省略重要信息可能会对项目产生严重的负面影响。确保与经验丰富的专业人士合作，以便创建和验证您的合同。
• 公用事业的问题:在公用事业设计、计划或设施方面发生冲突可能导致延误或需要对计划进行调整。
• 岩土工程问题:岩土工程学科涉及对地面状况的调查，以确定风险和设计适当的基础。在项目的这一领域遇到问题可能会导致延迟、停工或需要重新设计。岩土工程建设问题包括发现不可预见的土壤和岩石条件。
• 业主/客户端添加:当业主或客户在施工已经开始后向项目添加元素时，工程师可能需要重新设计计划和规格。尽量提前把所有细节都安排好，这样就不会出现意外。
• 环境问题:任何时候业主要求变更，都必须考虑对环境的潜在影响。提出的改变可能会干扰环境法规或其他保护措施，可能会导致延误或需要重新设计。

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