继续前进:在房地产项目管理中建立职业生涯

项目管理是一个不断发展的领域，专业人士在许多行业中都可以互换使用它。项目管理协会(PMI)为项目经理提供认证，定义项目作为临时的和独特的努力，需要雇佣一个临时的团队，并在规定的时间内完成一系列任务。一个项目经理将项目中所有不同的部分整合在一起，确保不同阶段的工作在预定预算内高效完成的人。有时，项目经理没有指定或授予头衔，但项目经理的工作是在组织或给定项目中某人的权限下完成的。

商业地产行业运行在智能项目管理上
房地产交易和建设计划(无论是新建还是改建)需要多个步骤、大量资金和多个利益相关者的投入。想想买房子:你获得贷款，研究可用的房产，选择并竞标房产，检查它并获得保险，谈判购买，完成购买，然后搬进去。现在把这些概念移植到商业房地产领域:为未来的建筑购买大片空地也需要类似的步骤，但规模要大得多。开发商必须进行研究，确保融资，谈判购买，与市或县的分区和许可部门进行对话，以确定该物业的计划用途是否允许，举行公众评论会议，与工程专家就物业的选址规划或停车场排水等事宜进行协调，向市或县的规划委员会提交计划，等等。所有这些规划的必要性证明了一个事实，即智能项目管理是任何成功的房地产项目的一个重要方面。

为什么项目管理在商业地产中很重要?
大型房地产项目是昂贵的，往往是具有许多利益相关者的高知名度的事业。监督自己的房地产项目或定期处理跨建筑网络的房地产项目的公司必须培养项目管理系统，原因如下:

• 预算管理:项目经理必须雇佣和管理多个承包商，观察成本增加由于改变订单例如，他们需要制定材料预算、支付供应商费用、合理使用融资，并遵循数十项协议，以使项目保持在预算范围内或低于预算。
• 时间管理:项目经理还必须记录时间。没有按时订购物资，未能与承包商协调，或者忘记收回需要几周时间的许可证，都会减慢项目的进度。反过来，这会增加项目或项目客户的成本——甚至是与项目本身没有直接联系的成本。例如，如果一个新的办公总部没有按时准备好，这可能意味着公司必须在等待扩建期间延长公司租约。
• 风险管理:所有项目都有超出预算或花费比预期更长时间的风险。它们也使公司面临风险。项目经理的任务是降低风险，只雇佣适当的持牌或保税专业人员，确保足够的项目保险，设计和管理明确各方责任的合同，以及其他旨在避免诉讼或其他费用的任务。了解更多有关错综复杂的项目风险管理这篇文章．
• 沟通问题:大型和复杂的项目可能需要公众评论期，社区抵制或社区通知要求，以及公共宣传。此外，如果多方合作进行一个项目，解释项目进展的“故事”是明智的——有时是必要的——以建立当地的善意和支持，并确保当地领导人会批准分区和许可，或要求允许在正常规则下破例，以便项目按计划继续进行。读利益相关者管理权威指南有关如何及何时与公众分享相关资讯的建议。

项目是在临时时间段内完成的有限任务集，有开始、中间和结束。然而，操作包括永不结束或重复的任务。公司在建造办公楼时需要项目经理，但一旦大楼投入使用，其所有者或租户就可以聘请设施经理定期维护大楼的系统。这种维护被称为建筑物的操作。维修大楼的电梯和暖通空调系统，管理清洁人员或园林绿化专业人员，以及修复小问题等任务都属于运营范畴。

项目管理就像行动一样，正在进行中。项目组合管理涉及管理多个房地产资产(酒店、办公楼或特许经营场所等建筑物)，并将其维持在一定的标准，同时将其盈亏(P&L)数字或费用保持在预期范围内。公寓综合体管理公司的投资组合管理可能涉及调整租金定价，以将入住率保持在一定范围内，或者评估是否有选择地改善特定邮政编码中的某些单位或建筑物，以吸引新兴的目标市场。投资组合经理在进行这些操作时，会着眼于优化雇主的投资组合表现。

有几十家咨询公司处理北美或全球房地产项目。由于这些公司专门从事房地产项目管理，并在主要城市拥有了解当地分区、许可和政府建筑要求的员工，因此他们经常与大公司推销业务。这些组织可以将项目经理分配到企业房地产项目中，使用外部或内部专家组建团队，并管理项目以按时和按预算完成。

考虑聘请外部项目经理的公司应该问以下问题:

• 公司如何进行项目管理?
• 公司里有专业人士吗项目管理认证或者其他证书?
• 公司以前处理过哪些类型的项目(新建筑、改造、特许经营范围内的设施升级、环境或能源效率相关的项目)?
• 贵公司主要处理哪些类型的客户或行业?公司是否有可以分享的客户推荐信?

什么是项目在房地产领域?就像在其他领域一样，这是一系列具有有限起点和终点的任务。下面是一些常见的房地产项目的例子:

• 收购项目管理:购买商业地产进行开发是一种项目管理，需要很多步骤。这些步骤可以包括场地识别和评估，研究必要的分区/权利，组织融资或获得融资级别，完成购买过程，协调公众评论期或与媒体分享计划等等。
• 新建筑的发展:一旦一个场地被收购，开发商就会围绕一个项目制定商业计划，在特定的时间框架内完成，并开始投入服务，开始赚钱。
• 现有企业建筑地产项目:如果一个企业拥有多站点的位置网络，例如零售店、加油站、酒店的运营商，或任何在许多城市设有办事处的全国性公司(汽车租赁公司、金融服务办公室、房地产经纪办公室等)，那么听起来像小项目的项目可以发展成大项目。常见的多站点项目可能包括环境升级或LEED认证，推出新品牌/标志或重塑品牌(可能是在公司合并之后)，这可能意味着在数十个站点更新遮阳篷和标识，以及更新内部，设计和装备公司总部，建筑改造以适应旧空间的新用途，或引入办公室特定的功能，从声音干扰到新的HVAC系统或无障碍功能。
• 可能需要专业知识的商业项目:医疗设施、医院、工厂、数据中心、配送中心和高灵敏度通信设施(呼叫中心、911调度中心等)属于这一类。这些项目可能需要专业承包商、技术熟练的分包商或具有城市规划技能的工程师。例如，允许一家负责运输和接收大型零部件并监督配送的工厂，可能会导致项目负责人寻求特殊的通道，或要求当地领导在高速公路匝道上增设一条车道，以容纳预期增加的卡车交通。

今天，房地产项目管理主要是在工作中教授的，但许多人认为，威斯康星大学麦迪逊分校的教授詹姆斯·格拉斯坎普(James Graaskamp)首次提出了一个广泛而全面的房地产开发概念，为今天的房地产项目管理领域提供了信息。Graaskamp断言，每个房地产项目都是一个独特的业务，并影响其直接的物理、环境和社会环境。因此，规划师和管理者需要考虑的不仅仅是任何给定的房地产交易的财务方面和时间表。

在他的书中房地产开发基础作者James Graaskamp写道:“就像制造品一样，房地产项目是一个更大的物理系统的一部分，该系统旨在ob欧宝娱乐app手机下载实现长期目标，但每个房地产项目本身也是一个小型企业。因此，开发过程是一个连续的建筑技术、融资、营销技巧、行政控制和恢复所需的多年经营房地产企业。”

Kohlhepp的模型指出，房地产项目沿着七个生命周期连续体运行，每个阶段都需要考虑和完成八个任务。项目经理或计划人员可以将任何项目置于此框架中，并跟踪必要的任务。

Kohlhepp房地产开发的七个阶段包括:

• 土地银行:土地资产由正在考虑出售或开发该物业的业主持有。这个阶段有些被动。
• 土地包装:未加工土地的所有者将土地卖给“土地包装商”，然后“土地包装商”通过正式制定潜在的计划、完成分区变更和其他纸面上的改进，如环境或工程研究，来提高土地的价值。
• 土地开发:开发商根据包装商的定位购买房产，并对其进行进一步改进，以便将其出售给建筑开发商。这可能需要建设道路、公用事业和排水设施。
• 建筑发展:一个建筑开发商“垂直”开始建造。
• 构建操作:建筑运营商租赁和管理物业，并创建一个操作流程和历史记录，以便将来可以出售物业或业务。建筑运营商可能包括投资者、房地产投资信托基金(REITs)、保险公司或通常投资于大型房地产项目的养老基金。
• 改造阶段:翻新者购买房产，并通过纠正缺陷或重新定位和运营建筑来为其注入价值。
• 再开发阶段:房地产“再开发商”购买(或通过取消抵押品赎回权获得)有重大物理或其他缺陷的土地，因此该财产需要拆除或完全重新开发。这就再次启动了七阶段的开发。

Kohlhepp的矩阵指出，在每个开发阶段都有8个任务需要考虑。其中包括:

• 采集任务:这包括可行性研究、承销/融资要求、合同谈判和结束。
• 融资:这一阶段包括预测未来的财务状况，筹集资金，以及如何管理资金。
• 市场研究和营销策略:基于预期的经济条件，项目应该如何宣传、定价、推广，并针对特定的受众?
• 环境要求:这包括调查场地条件，LEED评级和符合性，大气条件，以及需要纳入的文化和历史背景。
• 批准及许可证:在联邦、地区、州、市或该地区的私人各方之间进行工作需要哪些批准和许可?
• 改进:在建造或准备建造时，哪些规划设计、工程和施工方案是可行和必要的?
• 交通和可达性考虑:住户和访客如何通过公共或私人交通工具到达?是否需要设计和建造新的无障碍系统?
• 性格:开发商会出售吗?如果是这样的话，开发商需要如何推销房产，如何谈判销售，以及如何与买家谈判开发协议?

项目管理的另一种方法是设计结构矩阵，德州基督教大学尼利商学院运营管理副教授泰森·布朗宁博士在其合著的书中如是描述结构矩阵设计方法及应用．任务的图形表示使用正方形图表来聚集项目阶段，并表示多个涉众或过程需要权衡或影响项目走向最终阶段的交叉点。

房地产项目经理必须牢牢把握项目的各个阶段，以及在这些阶段中会发生哪些任务。既然一个项目根据定义有开始、中间和结束，那么每个阶段也有开始、中间和结束——也称为里程碑,退出,或盖茨——项目经理会在工作进行时检查他们的清单。

项目经理必须仔细注意他们如何定义面前的项目。项目的规划阶段是至关重要的，经理必须考虑以下问题:整个项目需要多长时间(或雇主或客户分配多长时间)?如果该项目是一个收购项目，尽职调查过程中是否有步骤的时间表?在这个时间范围内，团队成员有多少时间来完成任务?根据对这些问题的回答，项目经理可以调整团队招聘、调度、预算以及完成项目整体容器所需的设计和工程的规模或范围。

一旦定义了项目并映射了时间，计划人员还必须预测项目接收来自多个涉众的输入、反馈或签收所需的时间。此外，项目经理必须担任项目的现场管理、处理工人工资鼓励不同承包商之间的顺畅合作，处理变更订单(要求额外或更昂贵的材料)，并将进度变化(天气障碍，工人生病，许可证延误)考虑到项目中。项目经理必须表现出强有力的整体治理项目进度以及团队成员的及时任务执行。

一旦项目完成，项目经理将需要编制事后分析任务，如最终报告或审计，以便他们的雇主或客户可以衡量项目的成功。许多项目经理的工资奖金直接取决于他们能否按时、按预算完成项目。

房地产项目管理的工作很抢手，而且薪水也不错。根据美国劳工统计局的数据，在美国，这一领域预计在2010年到2020年间将增长17%。在全球范围内，包括建筑业在内的7个行业预计将新增1570万个项目管理岗位项目管理协会数据．

一个房地产项目经理的一天的生活可以有很大的不同，因为他们经常同时处理多个项目。你可能会领导一个小的装修工作，在一个新的建筑工地与房东协调，为一个即将到来的项目配备人员，雇佣供应商，或者在一个租户改善计划中工作，包括新的或改变的电气系统、音响、照明或室内装饰。多任务处理，沟通技巧，时间管理，与多个利益相关者合作，在压力下优雅，分析是必须的。

Gillian说，该领域的入门级工作的起薪为5万美元(有10%到15%的奖金)，在较大的城市市场，工资会上升到15万到18万美元(有20%到25%的奖金)。然而，根据经验和城市市场的不同，薪酬也会有很大差异。工作门户Payscale的报告高级房地产项目经理的平均收入为94,770美元。

开发商和业主聘请这些角色，房地产项目管理咨询公司和建筑公司也是如此。进入该领域的人需要学士学位，但专业可能会根据他们寻求的项目管理职位类型而有所不同。建议未来的房地产开发项目经理学习数学、会计、商业管理和分析课程，或者他们将在哪里发展预预算类似于项目中使用的那些，吉莉安说。除此之外，土木工程或建筑专业以及施工管理专业的毕业生也可以胜任。

“实习是关键，”吉莉安说。“当你在这个领域找工作时，没有什么可以取代一份好的项目清单。”

他说，市场对能够在新建筑工地、酒店和工业物业工作的项目经理有需求。还需要:“混合用途”房地产项目的项目经理，即两种类型的房地产同时位于同一地点。这方面的例子包括带有底层零售的共管公寓或公寓楼，或在站点上添加办公室或住宅的零售站点。

“混合使用需要更强的技能，”吉莉安说。“有时，一个房地产投资信托基金会聘请一位具有合作伙伴项目部分技能的项目经理——因此，住宅建筑商会聘请一位知道如何与零售空间开发商交谈的人，反之亦然。”

吉莉安建议，如果你打算管理一个房地产项目，或者从事相关领域的工作，你需要了解一些基本的技术。一般来说，如果你能使用电子表格和调度技术，并使用移动应用程序，那么你就可以适应为房地产环境设计的工作场所软件程序。即使是承包商和建筑工人现在也被要求使用虚拟“笔记”系统，而不是更多的模拟方法来提醒团队成员工作现场发生的事情。

市场上有几十种专门为房地产工作设计的基本软件程序和基于云的技术(如Procorem)，而其他产品则可以为包括房地产在内的项目定制(如Projectmates)。

如果您正在审查软件，请考虑以下问题:

• 任务跟踪:你能自动执行和跟踪任务吗?可以在多个参与者之间共享任务吗?
• 形式:您能否为项目使用(或创建)易于遵循的表单?
• 待办事项:你能轻松地制定和分配任务清单吗?
• 报告:您能否生成详细描述任务或项目部分状态的报告?
• 层次结构:您是否可以设置权限级别，以便审计、支付和更改订单在一个环境中都是可跟踪和可执行的?客户能看到一些细节吗?
• 文档管理:你能轻松地归档和访问文档吗?
• 金融功能:你能访问支付系统或预算文件吗?
• 项目历史记录:您可以审计项目的历史记录吗?
• 云计算特点:由于多方在工作地点和分布式地点合作，工作时间不同，您能否通过云共享项目的详细信息?
• 集成:您的项目软件是否与常用程序(如谷歌Drive、Dropbox或其他文件共享网络、会计Quickbooks或您的银行或支付系统)同步?

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